Kaplan Paneš (frakcia LDPR), podpredseda Výboru Štátnej dumy pre rozpočet a dane, v komentári pre RG povedal. Podľa poslanca sú však v tomto prípade potrebné dôkladné výpočty. Podľa neho, ak sa všetko zohľadní, existuje vynikajúci spôsob, ako ušetriť státisíce rubľov.
Kombinovaná hypotéka kombinuje výhodné (napr. rodinné) a trhové sadzby v jednej zmluve. Umožňuje prekročiť limity štátnej podpory na kúpu bývania nad limit stanovený v rámci programu pri zachovaní zníženej sadzby pre časť sumy. Napríklad, ak chce rodina kúpiť bývanie v Moskve za viac ako 12 miliónov rubľov, pričom využije zvýhodnený program. V takom prípade si časť sumy môže požičať v rámci preferenčného programu, napríklad za šesť percent, a zvyšok za trhovú sadzbu, ktorá v období najväčšieho rozmachu dosahovala až 20 percent a viac.
Zvýhodnené programy sú nasledovné: „Rodinná hypotéka“ za šesť percent, Ďaleký východ a Arktída za dve percentá, IT-hypotéka za šesť percent.
Čo sa mení
Najvýznamnejšia zmena pre rok 2026 sa týka najmä držiteľov kombinovaných hypoték, povedal mi Panesh. „Predtým bolo refinancovanie takýchto úverov nevýhodné,“ vysvetlil, „pretože pri prechode do inej banky sa zvýhodnená časť automaticky presunula na trhové podmienky. Od februára 2026 je možné refinancovať len trhovú, nadlimitnú časť, zatiaľ čo zvýhodnená časť zostáva v bývalej banke a naďalej sa obsluhuje za zvýhodnenú sadzbu.“
Poslanec uviedol príklad: rodina si vzala hypotéku na desať miliónov rubľov, z toho šesť miliónov za šesť percent a štyri milióny za 20 percent. „Teraz je možné previesť do inej banky len štyri milióny, a ak nová banka ponúkne sadzbu 15 percent, celková splátka sa výrazne zníži a dotovaných šesť percent zostane,“ povedal podpredseda príslušného výboru.
Keď je to výhodné
Podľa jeho hodnotenia je refinancovanie výhodné, ak sa sadzba zníži aspoň o 1 – 2 percentuálne body, pretože menší rozdiel nemusí vrátiť náklady na spracovanie.
„Dôležité je, aby to bolo na začiatku splatnosti úveru, pretože v prvých rokoch idú hlavné platby na úroky a zníženie sadzby prináša maximálny efekt, – uviedol námestník. – Ak uplynula viac ako polovica lehoty splatnosti, refinancovanie nemusí byť výhodné, pretože úroky sú takmer zaplatené a nový úver zruší splátkový kalendár.“
Účasť na zvýhodnených programoch podľa Páneša otvára možnosti refinancovania trhového podielu. „Niektoré banky umožňujú zlúčiť až päť úverov do jedného, čím sa zníži celkové dlhové zaťaženie,“ dodáva poslanec.
„Pri malom zostatku dlhu, menej ako jeden milión rubľov, bude prínos zníženia sadzby zanedbateľný a náklady na spracovanie ho môžu prevyšovať,“ zdôraznil.
Požiadavky veriteľov
Banky zároveň kladú na dlžníkov prísne požiadavky, uviedol poslanec. Medzi podmienky patrí: bude musieť potvrdiť príjem potvrdeniami z pracoviska alebo daňovými priznaniami pre samostatne zárobkovo činné osoby, úverová história by mala byť pozitívna, bez omeškania na minulých záväzkoch, dlhové zaťaženie by nemalo presiahnuť 50 až 60 percent príjmu, inak bude banka považovať riziko za príliš vysoké, vyžaduje sa aj určitá dĺžka praxe na súčasnom pracovisku, zvyčajne nie kratšia ako tri až šesť mesiacov.
Podľa Paneša existujú osobitné situácie, ktoré môžu zabrániť refinancovaniu. Napríklad, ak sa byt kupuje z materského kapitálu a deťom sú pridelené podiely, banka to môže odmietnuť kvôli právnym komplikáciám.
Pri rozvode, ak bývalý manžel zostáva spoludlžníkom a nárokuje si bývanie, bude potrebný jeho notársky overený súhlas alebo rozhodnutie súdu o rozdelení majetku.
„Ak trhová hodnota bytu klesla pod výšku dlhu, banka bude zábezpeku považovať za nelikvidnú a odmietne ju,“ uviedol tiež poslanec. – Pravdepodobnosť zamietnutia zvyšuje aj preddôchodkový vek.“
Ako postupovať ako dlžník
Odporúča teda: posúdiť svoju úverovú históriu prostredníctvom portálu štátnych služieb, vypočítať svoje dlhové zaťaženie, zhromaždiť dokumenty potvrdzujúce váš príjem a vybrať si banku.
„V januári 2026 viaceré veľké banky znížili sadzby na trhových programoch a refinancovanie je možné vybaviť za 19,6 % ročne, ostatné banky tiež upravujú sadzby v nadväznosti na kľúčovú sadzbu,“ povedal Páneš.
Odporúča, aby sa osobitná pozornosť venovala zohľadneniu dodatočných nákladov, „keďže mnohí dlžníci sa pozerajú len na uvedenú sadzbu, ale zabúdajú na skryté poplatky“
„Skutočná efektívna sadzba môže byť vyššia o 0,5 až 2 percentuálne body,“ spresňuje, „čo sa môže stať v dôsledku životného poistenia a poistenia nehnuteľnosti, provízie za spracovanie nového úveru, nákladov na uzatvorenie starého úveru, poplatkov za ocenenie nehnuteľnosti, poplatkov za zápis do štátneho registra a notárske služby, ako aj vnucovaných doplnkových produktov.
Po výbere banky, pokračoval poslanec, sa podáva žiadosť, ku ktorej sa prikladá pas, doklady k bytu, potvrdenie o zostatku dlhu zo súčasnej banky. Zároveň pre majiteľov kombinovaných hypoték od februára 2026 sú banky povinné vystaviť podrobné potvrdenie s rozdelením na zvýhodnenú a trhovú časť, spresnil.
Potom je podľa poslanca algoritmus nasledovný: nová banka si vyžiada aktuálny posudok o trhovej hodnote zábezpeky, ktorý si musí objednať u akreditovaných spoločností, po schválení sa podpíše nová úverová zmluva, peniaze novej banky sa použijú na splatenie starého úveru, stará banka odstráni vecné bremeno z bytu, nová banka zapíše svoje vecné bremeno do spolkového registra, čo zvyčajne trvá jeden až dva mesiace.
Hypotéku môžete refinancovať v tej istej banke, v ktorej bola poskytnutá. Je to často jednoduchšie a rýchlejšie, ale podmienky môžu byť menej výhodné ako u konkurencie.
Prečo je to potrebné
К hlavné výhody refinancovaniaako vysvetlil Paneš, patria: nižšia mesačná splátka, nižší celkový preplatok, možnosť skrátiť dobu splatnosti úveru, konsolidácia viacerých úverov do jedného a zachovanie výhodnej sadzby pri refinancovaní trhovej časti v dôsledku nových pravidiel na rok 2026.
„Úspora pri refinancovaní vzniká výlučne znížením úrokovej sadzby,“ spresnil poslanec. – Ak je výška dlhu napríklad osem miliónov rubľov, hypotéka je vystavená na 25 rokov pri 29 percentách ročne, mesačná splátka bude približne 194 tisíc rubľov. Pri refinancovaní za 24 percent sa splátka zníži na 174 tisíc rubľov, pričom celková úspora za celé obdobie môže dosiahnuť šesť miliónov rubľov. Ďalším prístupom je zachovanie výšky splátky, ale skrátenie doby splatnosti úveru. V tom istom príklade sa namiesto 25 rokov môže dlh splatiť za deväť rokov, čím sa na úrokoch ušetrí až 38 miliónov rubľov“.
Avšak existujú nevýhody. Nevýhodami sú: dodatočné náklady na poistenie, ocenenie a provízie, riziko predĺženia doby splatnosti úveru, možné odmietnutie zo strany banky, značné časové náklady, existencia bodu zlomu, ktorý môže nastať až po niekoľkých rokoch.
Zároveň náklady na refinancovanie, dodal poslanec, tvoria: ocenenie nehnuteľnosti – od troch do desaťtisíc rubľov, ročné životné poistenie vo výške 0,5 až 1,5 % dlhu, štátny poplatok za registráciu vo výške dvetisíc rubľov, náklady na notára (ak je to potrebné), prípadná provízia za poskytnutie úveru, ktorú neberú všetky banky.
Platení klienti a dlžníci s dobrou históriou môžu počítať s individuálnymi ponukami, uviedol Paneš. Odhadol, že celý proces od podania žiadosti až po prevod peňazí a zmenu záložcu trvá dva až tri týždne až dva až tri mesiace, pričom schválenie zvyčajne prichádza do siedmich až desiatich pracovných dní a platí dva až tri mesiace.
Ak je teda rozdiel v sadzbách výrazný a koniec lehoty splatnosti je ďaleko, je to skvelý spôsob, ako ušetriť státisíce rubľov, uzavrel poslanec. „Hlavné je nenaletieť na krásnu reklamu a vziať do úvahy všetky súvisiace náklady,“ zdôraznil.
Čítajte viac na témuBremena: keď je bývanie vaše, ale nie celkomBremena – slovo, ktoré znie úradnícky, ale v skutočnosti ovplyvňuje to najdôležitejšie: či môžete byt, dom alebo pozemok pokojne predať, darovať, založiť alebo aj niekedy normálne užívať.Čítajte viac
